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哈尔滨市人民政府
关于哈尔滨市历史文化建筑
保护修缮和活化利用工作的实施意见
哈政规〔2024〕8号
各区、县（市）人民政府，市政府各委、办、局，各有关单位：
为深入贯彻习近平总书记关于加强历史文化遗产保护的重要论述以及《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见〉的通知》（厅字〔2021〕36号）和2023年12月19日全国文化遗产保护传承座谈会会议精神，持续拓展社会力量参与渠道，切实促进文化遗产保护利用，根据《中华人民共和国文物保护法》《黑龙江省历史文化建筑保护条例》《哈尔滨市历史文化名城保护条例》《哈尔滨市不可移动文物保护办法》（2019年市政府令第4号）《哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市历史建筑维护和修缮管理办法的通知》（哈政规〔2022〕6号）等法律法规和规定，遵循“规划引领、政府统筹、市场运作、多元参与、动态监管、共建共赢”的原则，结合我市实际，制定本实施意见。
一、适用范围
本意见适用于哈尔滨市城区（哈尔滨新区除外）范围内历史文化建筑的保护修缮和活化利用工作。历史文化建筑包括文物保护单位、不可移动文物中的建（构）筑物（以下统称为“不可移动文物”）和历史建筑。能够反映地方特色、具有一定保护价值的历史院落、“老建筑”“老厂房”等可参照执行。
二、分类实施
按照历史文化建筑产权类型，分别采取以下方式开展保护修缮和活化利用工作。
（一）历史文化建筑保护责任人为哈尔滨市各级党政机关事业单位、国有企业及其子企业的，由哈尔滨市历史文化建筑保护修缮和活化利用工作专班（以下简称“市专班”）统筹开展相关工作。市专班负责梳理历史文化建筑保护和利用情况，制定活化利用计划，统筹决策活化利用事项。保护责任人应当积极筹措资金，开展房屋安全评估，依规做好维护修缮。其中，保护责任人为各级党政机关事业单位的，应当按照财政事权和支出责任相适应的原则，积极向本级财政争取资金支持；保护责任人为国有企业及其子企业的，应当积极筹措资金，最大限度为历史文化建筑活化利用创造条件。
对于保护责任人确无能力修缮、利用率不高或处于闲置状态的历史文化建筑，特别是位于旅游热点地区但无文旅服务功能的，保护责任人可以通过向产权管理单位提出产权退出或产权调换，也可以采取使用权租赁的方式，由市专班统筹开展活化利用工作。
（二）历史文化建筑保护责任人为中省直机关事业单位（含部队）、国有企业及其子企业的，由历史文化建筑所在辖区政府履行相关职责。辖区政府应当督促保护责任人积极向国家和省级财政（含部队）申请资金，开展房屋安全评估，依规做好维护修缮。对闲置的历史文化建筑，由辖区政府负责沟通引导保护责任人制定活化利用计划，经辖区政府初审、市专班审查同意后，由市专班统筹开展活化利用工作。
（三）历史文化建筑保护责任人为个人或民营企业的，由个人或民营企业履行职责。历史文化建筑所在辖区政府应当督促保护责任人认真履行职责，保障房屋安全，承担保护修缮费用，鼓励做好活化利用，避免闲置。
保护责任人按照法律法规、技术标准和保护规划完成历史文化建筑修缮后，可向辖区政府提出补贴申请，具体补贴标准及实施细则另行制定。对已获得政府修缮补贴资金的历史文化建筑，在产权交易时，同等条件下政府按照约定有权优先购买。
保护责任人确无能力对历史文化建筑进行修缮的，按照“一栋一策”和自愿原则，向辖区政府提出申请，经辖区政府初审、市专班审查同意后，由市专班统筹开展工作，可通过货币化、产权置换等方式收购，或通过使用权租赁方式进行活化利用。其中，通过货币化、产权置换等方式进行收购的，须保护责任人承担的相应费用应当予以扣除。辖区政府应当积极配合保护责任人或所有人，最大限度给予便利、高效服务，协助办理有关手续，帮助沟通联络有关社会力量共同参与维护修缮及经营活动，
（四）历史文化建筑由于历史原因产权不够清晰且需采取使用权租赁方式推进修缮利用的，应当先通过确权、会签等相关手续，明确产权关系后，再按照上述产权类型分类实施活化利用。
三、使用权租赁办法
保护责任人为哈尔滨市各级党政机关事业单位、国有企业及其子企业的历史文化建筑，以及其他通过自愿申请，经审查由市专班统筹开展活化利用工作的历史文化建筑，采用使用权租赁方式进行活化利用时，应当遵循以下规定。
（一）租赁方式
1.历史文化建筑保护责任人可委托相关主体采用租赁的方式，整体或局部出租给自然人、法人或其他组织使用。出租人可通过依法设立的产权交易机构公开招租；符合非公开协议方式情形的，可采取协议招租。
（二）工作规程
2.制定计划。市专班梳理历史文化建筑基本情况，将利用率不高或处于闲置状态的历史文化建筑，特别是位于旅游热点地区但无文旅服务功能的列入活化利用台账，综合考虑保护价值、资金投入、实施难度等因素，按批次制定历史文化建筑活化利用计划。计划应当包括历史文化建筑现状情况（产权、风格、年代、面积、安全）、历史沿革、预计维修资金、业态黑白名单、租赁时长、招商推介方案等。
3.编制方案。为确保历史文化建筑科学合理利用，市专班应当指导出租人委托第三方机构编制《历史文化建筑保护修缮和活化利用一体化方案》（以下简称《一体化方案》），经市专班审查后，作为后续出租指导意见严格落实。承租意向人应当进一步细化《一体化方案》并作为投标文件，明确维护修缮方案、建设计划、使用功能、成本测算、年租金、租赁年限、经营业态、运营模式、投资构成等内容。
4.组织租赁。市专班建立评审专家库，择优确定承租人。出租流程应当参照国有资产出租有关规定执行。
5.签订合同。出租人与承租人应当签订规范的资产租赁合同。合同应当载明：租赁期限、适用范围、租价、租费交付期、保护修缮要求、双方权利与义务及违约责任条款等。承租人应当积极履行社会责任，出租人应当履行相应监管责任。
（三）租赁政策
6.租金评估。历史文化建筑出租人应当委托具备评估、工程测算资质的专业机构进行资产评估和房屋维修成本测算。其中，年租金底价以评估值为基准，可设置合理的年固定增长率或定期（每5年）重新估价等租金调节机制，并在租赁合同内予以明确；房屋维修成本应当按照有关规定进行专业测算；评估及测算费用可纳入修缮成本抵扣相应年限租金。
7.运营业态。鼓励历史文化建筑开放利用，根据历史文化建筑活化利用计划业态白名单，植入文化、商业、服务和旅游等公共开放运营业态，并综合考虑运营过程中对建筑本体是否会造成二次损害等因素。其中，建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。
8.准入引导。市专班设置专家库，依法组建评标委员会对承租人投标的《一体化方案》进行指导。同等条件下，优先排序历史价值、艺术价值、社会效益更佳的运营业态。出租人还可将产业类型、投资强度、创新能力等作为准入条件，引导业态布局，优中选优。鼓励有运营经验的承租人进入历史文化建筑修缮利用领域。
9.租赁年限。鼓励历史文化建筑引入社会资本参与维护修缮和使用经营，使用权租赁年限单次不得超过20年。涉及修缮成本抵扣租金的，最低租赁年限可根据修缮成本金额除以评估年租金的结果，由租赁双方自行商定租赁年限，不足1年的按1年进位取整计算，维修综合成本可平均计算到全部租赁年限内。对于维修成本特别巨大，按前述计算方法维修资金抵扣租赁时间需超过20年的，如承租人到期后不再继续租赁，视为自愿放弃主张有关权益，抵扣至此完结；如承租人有意继续租赁，可申请采用协议方式续租(限1次、最长20年)，但需重新履行出租程序，上轮租赁中需超出20年部分的抵扣租赁时间可直接抵扣续租时间，同时可在此基础上延长最长5年续租期作为奖励，延长期间租金另行评估收取。
10.鼓励措施。优先引入公益业态，对需经修缮后投入运营的公益类项目，在认定公益属性时，允许保留一定比例的营利性功能作为鼓励措施，原则上营利性功能建筑面积不得多于总建筑面积的40%；同时，以修缮成本抵扣相应年限租金时，抵扣年限少于20年的，可以20年为最长总租期在抵扣后剩余年限内优先续租，续租期内可最长5年免收公益部分租金，中途改变公益性质或增加营利比例超过上述限额的，减免优惠自该行为发生起自行失效。
11.免租培育期。对于需经修缮后方可使用的历史文化建筑，考虑寒地气候对施工的不利影响，可给予6—21个月免租培育期，不计算租金，作为对承租人一次性投入修缮资金产生相应财务成本的补贴和奖励。按照“一栋一策”的原则，对于需进行局部性修缮工程的，可给予6—9个月免租培育期；对于需进行综合性修缮工程的，可给予9—18个月免租培育期；对于修缮规模超过1500平方米或维修难度特别大的可酌情再延长3个月。免租培育期自租赁合同签订日起算，不计入抵扣年限。
12.使用性质变更。为完善城市功能、补齐城市短板和传承历史文化价值，允许对历史文化建筑使用性质进行变更，变更后功能应当符合历史文化建筑的价值特征，且不得对历史文化建筑的分类保护产生不利影响。承租人在租赁期间发生业态改变导致使用性质变更的，如未增加建筑高度、面积，5年内可不对土地、规划性质进行调整，但需满足安全、消防、卫生等要求。非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应文物行政部门履行备案手续。
13.消防措施。历史文化建筑承租人应当按照租赁合同约定、消防要求配备消防设施、器材，消除火灾隐患。涉及消防设计的，应当按照国家和省、市有关规定和现行消防技术标准及规范执行。确因保护需要无法达到现行消防标准和规范的，出租人应当授权承租人委托具有相应资质的专业设计单位完成特殊消防设计，并申请特殊消防设计专家评审。住建消防审验部门按照“一栋一策”原则，依规组织特殊消防设计专家评审。历史文化建筑消防设计和技术审查可参照《文物建筑防火设计导则（试行）》《哈尔滨市历史建筑维护和修缮导则》有关要求执行。
14.收益分配。租赁所得租金收益按照有关规定分配。所得收益优先用于历史文化建筑的维护和修缮，以及用于改善周边公共环境等公益用途。
15.退出机制。对设计、建设、运营不符合保护要求和业态导向，或者出现二次闲置的项目应当及时退出。出租人有责任和权力对承租人运营使用情况进行跟踪监督，并在租赁合同中约定调整业态及项目退出条件。如发现承租人运营方式与合同规定运营方式不同，对符合业态兼容性的，应当及时向市专班履行调整备案程序，租赁双方签订补充合同；对不符合业态兼容性的，应当按照租赁合同约定及时退出。
16.房屋产权。历史建筑、不可移动文物产权转让和抵押不得违反相关法律法规。鼓励历史文化建筑所有权逐步收为国有。
（四）监督管理
17.监管平台。建立全市历史文化建筑保护利用监督管理平台，强化“普查—公布—管理—巡查—修缮—利用”全生命周期动态监管体系，将活化利用项目纳入管理平台，对建筑安全情况、项目建设情况、租赁运营情况实施动态监管，做到运营权属明晰，权责统一。
18.修缮管理。历史文化建筑应当按照分级、分类保护要求，按程序办理相关手续。其中，历史建筑修缮应当按照《关于进一步加强哈尔滨市历史建筑维护和修缮管理实施意见》（哈资源规划规〔2022〕3号）实施修缮工程全过程管理；不可移动文物须遵守不改变文物原状的原则,保证保护建筑物及其附属文物安全,不得损毁、改建、添建或者拆除。市专班负责组织有关部门对修缮方案联合审查、确保施工单位资质符合要求，动态监管施工过程，并组织联合验收等。
19.安全责任。历史文化建筑签订租赁合同和交房确认单后，承租人即为运营安全第一责任人。承租人应充分了解历史文化名城、文物、消防、安全等方面的法律法规，按照“谁使用,谁负责”的原则，确定安全责任人，明确安全职责，严格用电、用气安全管理，并做好历史文化建筑日常维护工作。
20.日常巡查。出租人至少每3个月对历史文化建筑进行一次巡查，对是否按照合同约定运营建立巡查记录。历史文化建筑所在辖区政府应当加强对出租后房屋、院落的日常安全监管，并纳入巡查台账。
本意见自发布之日起施行，有效期5年。相关法律法规另有规定的，从其规定。
哈尔滨新区、各县（市）可参照执行。
哈尔滨市人民政府
2024年10月16日
（公开属性：主动公开）
主办：哈尔滨市人民政府办公厅
承办：哈尔滨市大数据中心
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